加息后提前还贷不增反减

年内第三次加息，对于以大额度、长周期为典型特色的房贷业务无疑影响最甚。在高房价、高成本的压力之下，提前还贷再次成为焦点话题。一场看不见的较量，在购房者和贷款成本之间展开，或减轻成本，或持续负重。

但和以往加息周期不同，今年频繁加息后，各银行提前还贷的市民不但没有增加，反而减少了。

提前还款临界点已到

本次加息后，5年期以上的基准利率达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况，房贷利率已升至最近10年来的最高水平。市民目前的房贷利息成本较2009年增加了50%左右。以100万元、25年期房贷为例，如若享受7折利率，等额本息法2010年月供为5366元，明年起月供为5808元。

目前的长期贷款利率超过了7%，很明显已到了提前还款临界点，因为很少有理财方式一年的投资收益能达到这个数。以现在的利率来算，对于没有好的理财渠道，并且没有折扣优惠的购房者来说，提前还款还是很上算的。虽然今年以前已购房客户受本次加息影响较小，但明年元旦过后，即便享有7折优惠，五年期以上贷款利率也将达到4.953%。而股市、基金、期货等投资渠道的相对低迷，使一些业主考虑提前还贷，通过房贷成本减少来实现“敛财”。

虽然银行钱紧张，不停地鼓励客户提前还贷，但此次加息周期并未涌现提前还贷潮。多数客户可能是觉得目前融资难度较大，成本增加，钱还了就很难再借，因此都不愿意提前还款。目前各个银行柜台前，前来提前还贷的人比较少，而银行的理财服务窗口却排着长长的队伍。某银行业务员抱怨，“如今到处都缺钱，大家都认为手中有现金，心中才不慌，宁愿欠银行的钱，也不愿还上钱。虽然加息了，可这几天我们银行提前还贷的客户反而少了三分之一。”

前1/3时段还贷最合算

对于房贷客户而言，如何让提前还贷做到省息、合理呢？光大银行理财师表示，首先，应在贷款周期的前1/3时段内提前还款。坊间有种说法，“前五年还贷最靠谱。”准确来看，应当在前1/3时段内还贷款，对利息开支最为节省。

房贷客户大多选择等额本息法，每月还款额固定，实际上是利息减少、本金增加，后期以本金为主，周期的控制非常关键。使用等额本息还款法且已进入还款阶段中期的业主，如果在还款期的中期之后提前还款，偿还的更多是本金，能够节省的利息有限。

使用等额本金还款法且还款期已经达到1/4的业主也不适合提前还贷。在月供构成中，本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就不利于有效地节省利息。如果是进入还款期后期，那么更没有必要用一笔较大数额的资金进行提前还款。

其次，房贷客户要注意调息方式。目前主要的调息方式有两种，一是加息后第二年的元旦开始调息，二是按照发放贷款的时间整年推算。房贷客户必须弄清楚自己是哪一种调息方式，针对性的选择提前还贷的时间节点，若元旦调息需及早申请，若整年推算则可适度缓冲。

最后，家庭投资盈利方面，房贷客户应当做好比较，看究竟是将资金用于还贷更为稳妥，还是稳定的投资渠道收益更见效。一定要以家庭财产的总体性价比作为参照对象，如果因为一股脑将资金注入房贷还款，从而致使稳定投资渠道成为“无米之炊”，未免得不偿失。

另外，手头资金比较紧张，未来有较大支出的客户，比如近期有生小孩、买车等计划，钱还完了，再贷款成本就高了，因此没有提前还款的必要。

房价可能持续下跌

“刚刚够付得起首付的购房者不如等一等再买房，因为从目前的房价走势来看，未来半年或者一年内房价很可能会保持持续下跌的趋势。”目前支持房贷市场的主要是刚性需求，加息提高了刚性需求的置业门槛，可能会导致房地产成交量进一步萎缩，进而导致开发商回笼资金困难，开发商无奈之下选择降价出售是很有可能的。因此建议加息后买不起房的，可以暂时不买而选择租房；资金充裕而没有其他更好投资渠道的可以选择提前还款。已经供房好几年、但月收入刚好满足月供的房贷消费者则有些为难，只能积极消化负担。

业内专家认为，由于今年央行三次加息的作用要到明年1月1日才能体现，目前利率调整对客户暂无影响。大部分居民均知道流动性紧张，还款后很难再借，而且理财产品投资的收益有不断增长的趋势，有能力提前还款的客户有可能选择投资渠道而不是还款，因此目前不会出现提前还款潮。但年底可能会迎来一波提前还贷高峰。

来源：大众证券报